浦东后滩及黄浦余庆里资产包花落谁家，终于官宣了！
8月1日，华润置地发布公告，联合南房集团共同获取浦东后滩及黄浦余庆里资产包，总金额244.7亿元，由华润旗下全资子公司上海泓喆及上海南房分别按90%及10%比例共同支付。
鉴于徐汇东安新村地王捆绑转让挂牌后暂未公示接盘结果，这个价格，让华润成功问鼎今年新的“全国总价地王”。
01
华润为什么此时入局？
今年上半年，华润置地在上海主推翡雲悦府、润雲金茂府、中環置地中心、华润华发时代之城等项目。
其中，翡雲悦府作为内中环的项目，已经实现三开三罄，位列上半年上海新盘成交金额榜TOP3，仅次于黄浦两大顶豪上海壹号院和金陵华庭。（数据来源：克而瑞上海）
中環置地中心，2024年上海唯一一个不在市区的百亿红盘，也在今年持续爆红，从润府到望雲迄今已经十二开十二罄。
润雲金茂府则由金茂、建发和华润合作，前面两次开盘均取得不错的战绩。嘉定南翔超级大盘华润华发时代之城同样也几乎是月月加推，持续热销。
得益于这几个顶流项目，华润在今年前七个月跻身上海房企权益销售榜前三名，仅次于保利发展、招商蛇口，并且领先中海地产。（数据来源：克而瑞上海）
但我们也看到，在保利、招商、中海陆续斩获多幅新地块的同时，华润置地拿地运气总是差了那么一点点。
据公开报道，去年华润在上海拿地5宗，总成交价192.3亿；到了今年，华润报名参拍了六个批次土拍中的多个批次多幅地块，仅成功补仓新杨思地块（翡雲悦府二期），其他参拍均无所获。
2024-2025年华润上海公开市场拿地成果（搜狐焦点整理）
虽然华润还有外滩瑞府和士林润园两大高端项目暂未入市，但想在上海市场角逐，继续维持靠前的名次，这些货值储备还远远不够。
这次成功拿地，对于华润置地来说可谓“及时雨”。200多亿的投入，而且占据着市中心非常优越的地段位置，未来呈现出来将会是华润置地在上海的又一次全面进阶。
从另一个角度看，华润与南房的合作渊源其实也有多年。
华润与南房的第一次合作也是在上海，落地老城厢板块打造了租赁社区有巢·南舒房，南房提供存量物业，华润输出旗下租赁品牌“有巢”运营体系，并于2021年投入运营。该项目距离余庆里地块约3公里。
在住宅方面，华润（占股30%）与南房集团（占股70%）目前已合作士林华苑二期士林润园项目，定位为顶豪产品，将推出103套建面约310-390平方米的风貌合院别墅，预计于今年三季度入市。
此次联手拿下244.7亿超级资产包，南房只占10%很小的股份，因为南房隶属黄浦区属国企，目前尚未明确南房集团是否也会合作操盘浦东后滩双子地块，从出资比例预测，或许南房集团参与的部分只局限于余庆里地块。
华润实力雄厚，拥有成熟的万象城商业运营经验，南房集团则手握本地政商资源，两家联手堪称“天作之合”。
02
余庆里组团地块方案曝光
余庆里项目共7幅地块，涵盖住宅、商业、办公等多重业态。2025年5月由上海黄浦城市更新建设发展有限公司（金外滩40%+上海地产60%）以73.27亿元竞得，楼板价约8.15万/㎡。
此次捆绑转让涉及其中6个子地块，不含051-04商业用地。按照此前公开的设计方案，余庆里整体规划为“北商南住”布局：
北侧为核心商业区，055-01、056-01地块布局办公+商业，051-04地块打造纯商业地标，延续金陵东路骑楼风貌，衔接大世界文旅资源。
南侧为豪宅区，054-03、059-02、060-02地块规划风貌别墅+超高层住宅，060-01地块配建租赁住房+社区服务。
效果图（以最终公示为准）
住宅总建面6.35万㎡，预计可供应224套豪宅，包含：约150-330㎡高层（060-02地块150米地标），约125㎡洋房（054-03地块）、约270-350㎡风貌别墅（059-02地块低密住区）。
从区位来看，余庆里地块属于黄浦的正核心区域，紧邻地铁8/14号线大世界站，步行数百米可至人民广场，靠近淮海中路、西藏南路、延安路高架、人民路隧道等主干道，周边医院、公园、学校等市政配套非常齐全。
项目东侧即为嘉里建设开发的金陵东路项目。其住宅部分金陵华庭，今年3月22日开盘，首批次共计推出158套270-640㎡的大平层房源，18.9万元/㎡的开盘均价，当日售罄。
值得一提的是，华润&南房开发的组团地块将要面对的直接对手，除了东侧的嘉里项目，还有南侧的瑞安&天安开发的地块，用地性质和产品类型相对趋同。未来整个片区将是超高层住宅、风貌别墅扎堆的局面，当价格相差无几的时候，更多还是要靠产品、品质和服务取胜。
03
浦东后滩首发项目方案公示
相比黄浦余庆里组团地块，浦东后滩地块相对纯粹，两幅相邻地块，全部规划为超高层住宅。
公开资料显示，整个后滩规划共涉及11宗地块；其中包括4宗纯住宅用地，4宗包含商办类的混合用地，以及3幅教育用地。未来，整个后滩板块预计共将推出3930套房源（包含290套租赁用房）。
此前，后滩07-1/04-1两宗住宅用地均被上海地产协议拿下，总价合计约174.1亿元，楼板价均为70300元/㎡，合计可供应住宅2060套。
规划示意图
根据最新公示的07-1地块设计方案，地块占地面积约4万㎡，容积率3.2，计容建面约12.67万㎡，规划九栋超高层住宅，限高100米，其中7栋百米高层住宅（28-32层）、1栋83米高住宅（25层）和1栋86米高住宅（26层），建面120㎡以下中小套型占比要求不低于40%，全部楼栋均采用一层架空设计，并且小区内部设置了超大面积下沉庭院。
07-1地块设计方案
南侧的04-1地块占地面积4.19万㎡，容积率2.9，住宅限高80米，住宅套数下限为1010套。同样有40%中小套型要求，100%全装修，无租赁用房/保障房比例要求。
07-1地块距离黄浦江岸约400米，04-1地块与黄浦江直线距离约300米；西侧商办地块限高50米，预计住宅建筑中高区有望拥有不错的江景视野。
上述地块位于德州路济明路，靠近龙耀路隧道和南北高架路，距离7号线后滩站约800米，在建的19号线德州路站就在小区门口，至世博文化公园、双子山约2公里。
从区位上看，后滩九宫格位于浦东内中环，紧邻前滩和世博，又与徐汇滨江隔江相望，具有非常大的发展潜力。但后滩目前开发节奏相对缓慢，商业配套较远，人口导入不足，陷入了较为尴尬的境地，亟需高强度开发补充人气。
在此之前，中铁置业斥资13.24亿元竞得世博地块，成交楼板价53041元/㎡，溢价率10%，房地联动价10万/平方米。这就是不远处的中铁世博云境，158套房源认购率达到291%，目前已全部售罄。
当对面的徐汇滨江已经开出19.5万/㎡，而且一房难求，华润项目的户型及价格，不禁令市场充满了期待。
总体来看，华润此次战略布局，在多个项目热销、口碑日盛的背景下，豪掷244.7亿拿下上海核心区域优质地块，既是对其资金实力与开发能力的自信，也折射出行业向核心城市、高品质发展的趋势。在当前楼市分化背景下，头部房企正加速抢占一线城市优质资源。但在高端市场竞争加剧的情况下，华润能否凭借产品力和运营优势突围，将决定这次豪赌的成败。返回搜狐焦点首页，查看更多
